Normalt slitage i hyresrätt: vad gäller vid flytt?

Normalt slitage i hyresrätt avser den naturliga försämring av en bostad som uppstår vid ett sedvanligt boende över tid. Enligt 12 kap. 24 § i Jordabalken (Riksdagen) ska en hyresgäst under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Paragrafen föreskriver ersättningsskyldighet för skador som uppkommer genom hyresgästens eget vållande, eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon i hushållet, gäster eller hantverkare som utför arbete i lägenheten. Det löpande åldrandet och spår av vanligt nyttjande utgör dock inte vårdslöshet.

En hyresgäst kan inte förväntas återlämna en bostad i nyskick efter flera års boende. Att möbler flyttas, tavlor hängs upp och ytor används i vardagen ingår i ett sedvanligt nyttjande av lägenheten. Kostnaden för det löpande underhållet täcks av den ordinarie månadshyran som hyresgästen betalar.

Vad räknas som normalt slitage i hyresrätt?

Bedömningen av vad som utgör godtagbart slitage utgår från vad som kan förväntas i ett vanligt hem under en viss boendetid. Följande förändringar betraktas i regel som godtagbara:

Spikhål och plugghål i rimlig omfattning på väggar efter tavlor, speglar och hyllor som satts upp fackmässigt.
Lättare märken och mindre repor i golvbeläggning eller parkett som uppstått vid vanlig möblering.
Färgskillnader på tapeter och väggar där solljus inte kommit åt bakom tavelramar eller större möbler.
Ytligt bruksslitage på köksluckor, bänkskivor och trösklar efter regelbunden matlagning och städning.

Dessa spår av vardagsliv betraktas som normalt slitage i hyresrätt. När hyresgästen har iakttagit normal aktsamhet saknas rättslig grund för hyresvärden att kräva ersättning för sådana åldersförändringar.

Onormalt slitage och skador som medför ansvar

Om en skada däremot har uppstått till följd av oaktsamhet, försummelse eller ren vanvård bedöms den som onormalt slitage. I en sådan situation är hyresgästen enligt 12 kap. 24 § jordabalken skyldig att ersätta skadan. Exempel på skador som typiskt sett medför ersättningsansvar:

Djupa hack och jack i parkettgolv från tappade tunga föremål, eller svarta fuktringar efter krukor som placerats direkt på golvet utan vattentätt underlägg.
Revor i tapeter orsakade av husdjur, eller omfattande tusch- och färgfläckar på väggar och dörrfoder.
Sprickor i handfat eller toalettstol orsakade av kraftiga slag eller tappade föremål.
Röklukt eller nikotinmissfärgning som trängt in i väggar, tak och snickerier och kräver särskild sanering.

Om hyresgästen är ersättningsskyldig för en skada beräknas ersättningen ofta med hänsyn till åldersavdrag. Det innebär att hänsyn tas till materialets ålder och beräknade tekniska livslängd, så att hyresgästen inte debiteras hela kostnaden för en helt ny installation om det skadade materialet redan var delvis förbrukat.

Bevisbörda och tidsfrister vid flyttbesiktning

Vid avflyttning genomförs en besiktning där bostadens skick dokumenteras. Enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer är det hyresvärden som har bevisbördan för att en skada uppstått under hyrestiden samt att den orsakats genom hyresgästens vårdslöshet eller försummelse.

I fråga om tidsfrister sätter lagstiftningen en tydlig gräns. Enligt 12 kap. 61 § i Jordabalken (Riksdagen) ska en hyresvärd eller hyresgäst som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Iakttas inte denna tid är rätten till talan förlorad, om inte parterna har avtalat om annat.

Råd vid krav om normalt slitage i hyresrätt

Om en hyresvärd framställer ekonomiska krav för vad hyresgästen bedömer vara normalt slitage i hyresrätt bör kravet bestridas skriftligen. Hyresgästen bör då tydligt ange varför anmärkningarna avser sedvanlig förslitning och inte vållad skada. Rådgivning och juridiskt stöd i sådana tvister tillhandahålls bland annat av Hyresgästföreningen. För att undvika oklarheter är det klokt att fotografera samtliga rum vid både tillträde och avflyttning samt spara alla undertecknade besiktningsprotokoll.